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贵州黔坤律师事务所发布2018年房地产法律服务报告

来源:         发布时间:2018-01-15

贵州黔坤律师事务所
2018年房地产法律服务报告

序言

       2018年贵阳房地产市场风云激荡,房价在交通和棚改等因素助推下迈向新高,全国各大知名房开企业纷纷“落地贵阳”。 从2017年末开始,贵阳开始进行大规模的棚户区改造工作,贵阳市城乡“三变”改革办公室发布信息显示,截至11月30日,2018年贵阳共完成棚改项目126个,棚改资金规模创新高,达到约1253亿元。
       根据贵阳市统计局发布的《2018年1-11月贵阳经济社会统计月报》 “2018年1-11月,贵阳市房屋销售面积980.2801万㎡,同比增长0.8%,其中住宅销售面积832.2308万㎡,同比增长4.2%;房屋销售额911.6436亿元,同比增长29.8%,其中住宅销售额730.5445亿元,同比增长40.8%。”
       在贵阳房地产发展的大潮里,贵州黔坤律师事务所深入参与贵阳棚改“三变”政策的论证及实施,介入前端土地整理,从拿地—开发建设—售后—转型(商业运营)为企业提供全方位法律服务。
       服务的客户包括多个全国排名前十六位的地产集团和众多贵州省本地房开集团。律所同时也是众多政府单位的法律顾问,包括贵阳市政府、贵州省商务厅、南明区政府、龙里县政府等。在新的一年,黔坤所将继往开来,秉持朗朗黔坤的理念,为客户提供更优质的法律服务。

黔坤律师事务所


正文

掌握棚改三变政策的脉络

为房开企业提供全流程风险管控


黔坤律师事务所


深入参与棚改三变政策的论证及实施
把握政策脉络,为企业拿地和项目并购提供法律支持。

      一、为全市首批棚改“三变”共享试点项目提供法律意见,作为市政府决策参考。2018年贵阳房地产市场的发展离不开贵阳市政府推行的棚改三变政策。三变是指“资源变资产、资金变股金、市民变股东”,从本质上来看,是让房开企业介入土地一级开发,实现一级开发和二级开发联动,同时拿出资源与人民共享,让人民分享土地带来的收益;对房开企业而言,拿地效率加快,整体周期缩短,能够得到政策的大力支持,所面临的风险在于一级开发中即需投入大量资本,并参与更多配套设施建设,后期建成后需要让度资源与市民共享,参与因素变多,法律关系更加复杂,管理要求提高,项目风险相应增大。
      贵州黔坤律师事务所作为贵阳市政府的法律顾问,对“三变”政策进行了详细的研究和论证,提出“三变”中,应给予市民实实在在的利益,并保证该种利益的稳定性,对“三变”的合作模式、相关协议提出专业意见。
      “白云区马鞍山片区棚户区改造低效用地再开发项目”和“南明区雨高桥棚户区城中村改造低效用地再开发项目”是贵阳市首批棚改“三变”共享试点项目,贵州黔坤律师事务所针对项目中标方恒大地产的主体等相关问题进行审查研究,向市政府提出法律意见。
      典型案例:对企业前期土地整理提出意见,为企业创造巨大收益。
      xx电子作为贵州本土明星企业,拟处理其所有的一块工业用地,贵州黔坤律师事务所判断该地块符合“三变”政策,在处理上提出了先持有土地,暂不低价处理,后续引进合作者的专业意见,使企业分享到了2018年贵阳房地产价格上扬的红利。
       二、全方位全流程识别项目风险,为企业并购保驾护航。并购是大房开公司获得项目的重要手段,其优势在于能尽快拿到项目,凭借品牌优势,完成运营尽快获利。但并购风险巨大,项目本身可能存在各种问题,一旦没有查清项目存在的问题,不仅可能导致并购目的无法实现,还可能使企业遭受巨大损失。另一方面并购的模式需要精心设计,是采用股权收购还是现金收购或者采用合作开发模式,都需要根据实际情况和并购方需求量身定制,并购模式选择不当,将会增加企业负担和风险。
      贵州黔坤律师事务所谙熟土地整理-土地招拍挂-开发建设-竣工验收-运营的全流程,对并购项目从土地的取得、规划、税收、转让到建设出售的各个环节进行全方位全流程调查,为企业并购保驾护航。
      典型案例:xx置业有限公司并购项目尽职调查
      2018年,贵州黔坤律师事务所受xx置业有限公司委托共对其拟投资四个项目进行了尽职调查。
      接受委托后,我所指派公司部资深律师孔禹璎、房地产部资深律师袁仲锜对目标公司及目标项目情况进行全方位调查,包括目标公司股权情况、负债情况、尚未履行完毕合同的情况、人力资源情况、征信情况、诉讼情况、项目土地取得合法性、权属情况、抵押担保情况、项目建设手续取得情况等进行调查。
      尽职调查中,孔禹璎和袁仲锜律师除审查目标方提供的资料外,还进行实地踏勘,到相关部门调查核实,全面关注被调查对象的方方面面,对调查目标进行客观、全面的诊断。例如在xx啤酒厂项目里,项目地块是否存在生态林对项目建设至关重要,孔禹璎和袁仲锜律师了解到近几年林业局有一种查找“林斑”系统,就像人就医时做的CT检查,可以对项目土地进行全景拍照,两位律师立即到林业局上传照片比对,核实地块是否存在“林斑”,最终发现项目不存在生态林,排除了可能存在的妨碍。
      三、解决股权并购纠纷,破解诉讼难题。
      典型案例:代理深圳市xx集团有限公司和xx房地产开发有限责任公司诉恒大地产集团贵阳置业有限公司股权纠纷案。
      本案核心涉及房地产项目转让,由贾倞主任和卢世伟律师承办。深圳市xx集团有限公司和xx房地产开发有限责任公司、xx建工集团城市建设房地产开发公司合作开发xx房地产项目并成立项目法人,在经过初步开发以后,将该项目以股权转让的形式转让给恒大地产集团贵阳置业有限公司,恒大接手后,将其开发为xx恒大城项目,后因付款和股权变更等问题引起争议。
      贵州黔坤律师事务所发挥在土地和房产项目上的优势,对案涉项目进行全面了解,在此基础上召开专家论证会,代理xx集团有限公司和xx房地产开发有限责任公司起诉恒大,并对恒大进行了保全,使其主动进行沟通。该案经贵州省高院开庭审理,目前尚未做出判决。

诉讼产品提供多元解决方案
为企业售后排忧解难

      贵州黔坤律师事务所站在企业角度,以定纷止争为核心目标,为客户寻求最佳解决方案。律所背靠实力强大的专家顾问老师团队,在精研案件事实的基础上,寻找一切有利条件,最大程度地保障客户利益。我们采取多元的解决方案处理纠纷,既立足案件又超越案件,实实在在为客户作想。本年度内,我所代理xx建工集团诉xx置业有限公司索要巨额的工程款,我所通过保全等合法措施,巧妙地运用多元手段,在很短的时间内且没有开庭的情况下为客户收回款项。
      典型案例:业主因高尔夫球场被取缔,起诉房开企业欺诈案。
      xx置业有限公司的xx项目因其高尔夫球场被取缔,购房者以欺诈为由请求变更合同。本案受到社会各方关注,中央电视台焦点访谈曾对其进行报道。我所贾倞主任和卢世伟律师代理房开企业,对案件事实和相关法律规定进行了深入研究,最终一审、二审、再审都驳回业主的请求,有效地维护了企业声誉,挽回企业损失。

      典型案例:xx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷群案
      2018年本所代理xx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案共计90件,主要涉及延期交房、逾期办证、业主逾期支付房款、业主拒收房屋等。本所律师刘如越、袁仲锜、瞿洁在代理以上案件过程中,积极通过各种途径向相关行政部门及xx房地产开发有限公司的工作人员收集对我方当事人有利的证据,并多次针对以上案件进行专题论证,在充分了解我方当事人诉求的基础上,制定相应的诉讼策略,充分利用本所律师的专业知识,最大化的保障当事人的合法权益,最终判决取得良好效果。

 提供商业运营全套法律解决方案
解决房开企业转型中遇到的种种难题

       一、为xx商管量身打造房屋租赁合同、设计问题商铺处理流程,并进行授课培训。
      2018年贵州黔坤律师事务所担任xx商业管理有限公司和xx商业发展有限公司的常年法律顾问。在法律诊断过程中,我们发现xx商管使用的商铺租赁合同存在各种漏洞和瑕疵,针对该问题,律所成立以贾倞主任牵头,其他资深律师参与的xx商管服务小组专门为其商业管理提供专项法律服务。经过与该公司商管各部门的反复探讨和本所专题研讨会多次修订,为xx商管量身打造了全新的房屋租赁合同,并提供合同风险控制方面的专业培训。以上措施使合同的内容和签订流程得以规范控制,在促进商业发展的同时,有效控制运营风险。
      在对问题商铺的处理上,我们根据合同内容设置相应流程,从发解除通知,停水停电,强制撤铺到提起仲裁,加快处理流程,提高处理问题商铺的效率。我们对相关函件的内容、发件方式、取证方式进行了详细设置,有力地保障了企业利益。
      除此之外,我们还为两个顾问单位提供全面的法律服务,处理顾问单位的劳动合同纠纷、买卖合同纠纷、物业合同纠纷、执行和解等等,全面维护企业利益。
       二、解决商业运营中的诉讼纠纷,减少企业损失。
      典型案例:xx公司房屋租赁合同纠纷案件
      房地产部陈富华、肖国举、瞿洁律师代理xx地产集团处理多起房屋租赁合同纠纷,这些纠纷主要发生在xx地产集团商业运营过程中。商铺租赁管理是商业运营中核心难题之一,从案件事实来看,涉及规划用途与实际用途不一致、消防问题、面积问题、因环评问题不能办理营业执照等。黔坤所对所涉问题进行法律论证,破解诉讼难题,在本年度所代理的房屋租赁合同纠纷中,取得全部胜诉的判决结果。

召开专题研讨会
为客户提供高质量的法律服务

      法律是公平与善良的艺术,这种艺术需要高水平的技艺来实现。黔坤所力争做最专业的律所,打造最专业的产品,我们要求每一个案子都做到最好,让客户感受到黔坤所就是最好的选择。
      对此,律所形成了案件研讨会制度,每周五本所顾问老师、专家团队都会齐聚律所,共同研讨案件疑难问题,提出解决方案。
      除了每周的案件研讨会,黔坤所在本年度还召开了两次大规模专题研讨会,针对房地产开发过程中遇到的架空层权属问题、房开宣传广告是否构成要约的问题进行讨论。除了本所专家老师,还邀请律界同仁、房开企业、资深法官、业主代表共同参与研讨,听取各种意见,形成报告。
    研讨会基于真实案例展开,其成果也将会应用到案件中去。贵州黔坤律师事务所希望以最专业的技艺,成为客户毫不犹豫的依赖。

担任多家政府单位的法律顾问
处理房地产政策、纠纷等相关问题

      贵州黔坤律师事务所主任贾倞先生从事房地产法律服务十余年,受聘为贵阳市政府法律顾问、同时被贵州省司法厅遴选为贵州省司法厅规范性文件审查专家库成员、担任清华校友房地产协会第三届理事会常务理事,充分体现了律所在房地产法律服务领域的专业水平。同时,律所担任贵州省商务厅、南明区政府、福泉市政府、龙里县政府等行政机关的法律顾问。
      房地产与政府行为密切相关,而房地产板块和政府法律顾问服务是黔坤律所的两大核心服务,两者相互联动,在房地产法律服务领域的专业水平,提升了我们政府法律顾问服务的质量,政府法律顾问工作又加深我们对相关政策的理解和运用,从而为企业提供更深入、更全面、更多元的服务。

编写人员及房地产部律师
主编:贾倞主任  编写:陈富华、瞿洁
房地产部律师:贾倞主任、文永辉副主任、王勇前副主任、卢世伟、袁仲锜、刘如越、瞿洁、陈秋薇、肖国举、石国斌、肖强、袁鑫、陈富华。
贵州黔坤律师事务所
联系电话0851-88581885  网址:www.gzqklf.cn
地址:贵州省贵阳市观山湖区贵州金融城金融一期高区3号楼16层(长岭北路与林城东路交汇处)
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