小区地下停车场无产权证，房开

收取业主停车费合法吗？

看看法院如何判！

执业律师：刘如越

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业务领域：房地产建筑及非诉法律事务

执业律师：段丽君

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业务领域：房地产建筑及公司法律事务

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近几年，未办理地下停车场产权证的房开企业不计其数，情况主要有不愿支付高昂税费、因未缴地下空间土地出让金或未办理预售许可证致无法取得土地使用权、不符合产权登记技术规范、车位不含在规划范围内、属于人防工程或正处于办理产权证的过程中等等，加之取消办理停车收费许可证等因素，导致地下空间长期以来处于产权不明、无法办证、权责不清的状态，业主为此与房开、物业因停车场收费问题争执不休，许多小区部分业主甚至成立业主维权大会四处发布维权宣言抵制物业、房开收取停车费，致使不少房开、物业对地下停车场正常经营管理难以维续。

前不久，本所律师便代理了一起业主拒缴停车费，代表物业公司向业主起诉追偿停车费的案件。

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【案情简介】

某小区物业公司与房开签订《前期物业委托代理合同》及《地下停车场委托管理协议》，协议约定由物业公司代房开收取小区地下停车场管理费和使用费。案涉地下停车场未办理产权证，也未计入小区业主公摊面积部分。物业公司也在案涉停车场投入运营前，将代收停车费的上述协议、经市场调查后制定的停车收费标准等张贴公布于小区地下停车场各出入口、单元楼电梯间、物业办公室门口等。

案涉小区物业接受房开委托自2019年11月正式向业主收取相应停车费，部分业主便为此联合成立了业主维权大会，强烈抵制物业收取地下停车场使用费，在业主维权大会的大肆宣扬下，导致更多业主拒绝支付停车费用，使得严重影响了小区地下停车场的正常经营管理活动。物业公司经请求相关部门多方主持协调仍未能缓和矛盾，无奈只能通过诉讼来明确收费是否合法合理。

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【业主方观点】

拒缴停车费的业主观点主要为：一、案涉物业及房开未取得停车场产权证，不是停车场的所有权人，无权收取停车费；二、地下停车场应当属于小区公共配套设施，根据“地随房走”的原则应当属全体业主共有，业主有权免费使用。

【物业方观点】

物业方观点主要为：一、根据《物权法》的规定，案涉停车场自房开合法建造完毕之日便原始取得所有权，产权登记只是取得物权人处分的行政管理要件，而不是取得物权的民事生效条件；二、案涉地下停车场未计入容积和小区业主公摊面积，业主并非所有权人；三、根据《物权法》第一百八十二条，“地随房走”并不包含地下部分的建设用地使用权；四、根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条“谁投资，谁所有，谁受益，谁维护”的原则，房开依法投资建造案涉地下停车场故有权就地下停车场取得收益。

【裁判观点】

法院认为，上述案件的焦点问题为对案涉小区车库归属的认定。

关于焦点问题：

首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”之规定，对于建筑区划内的小区车位、车库的性质和权属问题应当按上述法律规定区别对待。上述案件诉争车位位于地下室，不属于物权法明确属于业主共有的情形。且车位面积也未计入容积，未占用业主公摊。故案涉车位、车库的归属属于由当事人约定的情形。对于业主提出案涉车库属于小区业主共有的抗辩意见，法院依法不予采纳。

其次，根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条“城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检査。”、第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”之规定，房开作为案涉地下停车场规划车位及配套设施的投资建设方，依法享有通过租赁受益或者委托他人租赁受益的权利。

最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约東力。”的规定，案涉业主应按照其与房开签订的《前期物管合同》及《临时管理规约》的约定，向原告支付使用车库停车所产生的相应费用。

【总结】

综上，房开作为小区地下停车场的合法投资人，在地下停车场未计入小区容积和业主公摊面积的情况下，房开依法对其投资建造的地下停车场享有租赁收益的权利，业主拒不缴纳停车费的行为不符合法律规定。特别提醒广大业主在维权时应当向权威的政府部门或专业法律人士咨询，避免陷入误区甚至采用极端、暴力的手段维权，激发矛盾，损人害己。

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