李顺明、贵州达邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

来源:贵州黔坤律师事务所 发布时间:发布时间:2019-05-05


贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书

2019)黔01民终242号

上诉人(原审被告):李顺明,男,1944年2月11日出生,汉族,住贵州省贵阳市南明区。

被上诉人(原审原告):贵州达邦物业管理有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区宝山南路113号。

法定代表人:李寿军。

委托诉讼代理人:程兵,贵州黔坤律师事务所律师。

委托诉讼代理人:罗国红,贵州黔坤律师事务所律师。

上诉人李顺明因与被上诉人贵州达邦物业管理有限公司(以下简称达邦物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初8495号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。


李顺明上诉请求:一、撤销原判,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一,上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已经于2014年9月31日届满,在此之后并未签订新的物业服务合同;二,在上诉人与被上诉人之间的合同到期之前,上诉人所在小区业主委员会已经公开选聘了新的物业管理公司,因为被上诉人的恶意阻挠,导致新的物业公司无法进驻该小区的情况发生后,上诉人才一直拒绝缴纳物业管理费;三,根据特别法优于一般法,本案应该适用《物业服务管理条例》,一审法院仅适用《合同法》从而支持被上诉人的诉讼请求显属不当。


达邦物业公司答辩称,第一,一审法院查明事实是清楚的,大多数业主都是按期缴纳物业费,一审时上诉人对被上诉人提供的物业服务是认可的,故上诉人不缴纳物业费没有依据;第二,一直都是我公司在该小区提供服务,不存在第二家物业公司入驻的情况;第三,合同到期后没有签订合同,但是实际上上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同。


达邦物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告物业费8775.9元;2.判令被告支付原告滞纳金13163.85元;3.诉讼费由被告负担。


一审法院认定事实:原告贵州达邦物业管理有限公司原系观水馨苑小区的物业服务单位,2011年7月4日至2014年9月30日期间为被告提供物业服务,管理期限届满后,观水馨苑小区业主未与原告继续订立物业服务管理合同,但原告至今仍在为该小区提供物业管理服务。被告自2014年10月1日起未向原告支付物业服务管理费,原告遂诉至法院,提出如前诉请。


庭审中,被告对原告主张其拖欠物业费的时间42个月、面积139.9平方米及收费标准1.5元每平方米均无异议。以上事实,有原告提交的《物业管理委托管理合同》、收据、照片,被告提交的《关于观水馨苑物业管理有关情况的说明》、照片以及当事人陈述等证据为证,并经质证属实,予以认定。


一审法院认为,原告贵州达邦物业管理有限公司作为观水馨苑小区的物业服务单位,在2011年7月4日至2014年9月30日期间,原告为小区业主提供物业服务,物业管理服务期满后,原告虽未与小区业主继续订立物业管理服务合同,但仍为该小区业主提供物业服务,原被告之间事实上存在物业服务关系,故对原告要求被告支付2014年10月1日至2018年4月30日期间物业费8775.9元的请求,一审法院予以支持。被告辩称原告在物业管理服务合同到期后拒绝向业务委员会新聘请的物业服务公司交接管理的物业管理档案资料,导致新聘请的物业服务公司无法进驻小区,且原告在提供物业管理服务过程中存在严重瑕疵,但其提供的证据不足以证实。关于原告主张支付滞纳金13163.85元的问题,鉴于物业服务合同到期后,原告未能与被告续订物业服务管理合同,也未就相关善后事宜妥善处理,原告对被告未缴纳物业费存在一定过错,故一审法院对原告要求被告就拖欠物业管理费支付滞纳金的诉请不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、李顺明于本判决生效之日起三日内支付贵州达邦物业管理有限公司物业服务费8775.9元;二、驳回贵州达邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元,减半收取174元,由贵州达邦物业管理有限公司负担104元、李顺明负担70元。


二审中,被上诉人没有提交新的证据,上诉人提交以下证据:第一组证据:情况说明一份、新物管公司签订的物管合同一份。证明目的:2014年9月31日合同已经到期,我们小区聘请了新的物管公司,但是被上诉人拒绝移交相关工作,导致新的物管公司无法入驻我们小区进行物业服务。第二组证据:关于自愿拒交物业服务费的理由。证明目的:我们业主拒绝被上诉人在我们小区进行物业服务,有十几个人签字,目前还有50多人没有签字,但是已经承认从2019年1月1日开始拒绝缴纳物业费。被上诉人对第一组证据质证意见为:第一,该合同只有新物管公司一方的签字,无业委会的签字盖章,只是一个单方合同,不是有效合同。合同成立应该经过双方合意,合同是复印件,故真实性有异议;第二,该情况说明我方不予认可,该证据也不能达到上诉人的证明目的。对第二组证据质证意见为:该证据的三性不予认可,业主不交物业费的理由没有事实和依据,招投标的事实没有提供证据予以证明,故我方不予认可。以上证据未能证实该小区形成已与被上诉人解约或拒不接受服务的集体意志,本院不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致。


本院认为,依法成立的合同受法律保护,合同当事人应当全面切实履行合同义务。本案中,原物业服务合同虽于2014年9月31日期满,双方亦未签订新的物业服务合同,但被上诉人继续提供了物业服务,上诉人也实际接受了物业服务,双方已构成事实上的物业服务合同关系。上诉人虽辩称部分业主不同意被上诉人继续提供服务,但物业服务合同是共同签订,集体履约,上诉人的个人意志,并不能代表全体业主的共同意思,该小区业委会也未代表全体业主向被上诉人发出解约通知或通知被上诉人退出服务并移交物业的相关资料,上诉人无权以此为由拒不交纳物业服务费。


综上所述,上诉人的上诉理由均不成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费348元,由李顺明负担。

本判决为终审判决。

审判长 周 俊

审判员 李云鹤

审判员 姜彦宏


二〇一九年三月十五日

书记员 赵 凤




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