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聚焦房地产 黔坤在路上 | 黔坤律师事务所地产报告

来源:www.gzqklf.cn         发布时间:2021-05-25


2020年至今,贵州房地产市场因经济大环境叠加疫情影响受到一定负面冲击,但全省上下积极贯彻落实中央战略部署,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作,使房地产开发投资持续回升,商品房销售面积稳定增长,资金到位增速扭负为正,全省房地产市场呈现总体稳定、稳中有升的发展态势。


据贵州省统计局发布的《2020年贵州省房地产开发运行情况分析》报告显示:“全省商品房销售面积5552.51万平方米,同比增长4.3%,增速比前三季度提升2.2个百分点;完成房屋销售额3224.23亿元,增长1.3%,提升1.3个百分点;房地产开发投资增长14.3%,提升1.2个百分点。初步核算,全省房地产业实现增加值730.64亿元,增长4.1%,增速比前三季度提高0.3个百分点,占GDP比重为4.1%,对全省GDP增长的贡献为2.8%,拉动经济增长0.1个百分点。”房地产行业在贵州省经济市场占比较大,对贵州省经济发展有着不可忽视的重要作用,同时,在房地产开发经营过程中,开发商、行政管理机关、合作方、交易方、利害关系人等主体之间将产生不同的法律关系,为此,黔坤律所将秉持极致服务理念、承担社会责任,为房地产市场法制规范作出力所能及的贡献,同时,让百姓能更便捷地获得优质法律服务。


目前,黔坤所房地产法律服务业务已逐渐形成全产业链、多角度、团队一体化的服务形态,提供的法律业务范围涵盖房地产市场的产业链条全过程及各环节。在此,对2020年至今黔坤所在房地产领域法律服务方面所取得的工作成就及相关工作亮点作简要回顾,并坚定在已有工作成绩上不忘初心、继往开来,为客户提供更优质的法律服务。


一、加强平台建设


过去一年,黔坤所在平台建设与案例研究方面力度较以往有所加强。


在平台建设方面,黔坤所秉持三种思路,一是原有平台服务的深入,具体而言是为省、市、区三级政府提供房地产政策、实务等相关法律服务,力求实现从重实务到理论研究与实务研究相结合的转变;二是新建平台,即在贵州大学法学院牵头下成立了司法案例研究中心,案例研究中心以房地产热点问题作为主要研究内容,通过律所的实践经验与高校的理论基础相结合,针对房地产类司法案例展开梳理研究、整理贵阳市场上典型的房地产案件、定期向社会公布;三是汇集资深媒体朋友、关注房地产问题的业主以及同行等,组建清华大学贵州地产校友群,吸纳多方力量参与房地产问题的研究。


二、加大房地产业务处理力度


2020年,黔坤所加大了房地产案件的处理力度。业务范围从土地一级整理的储备端、到土地二级开发的供应端、再到房地产销售的销售端、最后到小区物业管理的服务端,黔坤所已形成完整的房地产业务服务链条。典型案例如下:



(一)土地一级整理

1、2019年8月26日,第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定,新修订的土地管理法自2020年1月1日起施行。新土地管理法允许集体经营性建设用地直接入市。对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题,是新土地管理法施行以来所广泛关注的热点及亮点。对此,黔坤所深挖相关政策、法规、模式,为集体土地入市提供了一系列优质法律服务。


☆典型案例:黔坤所为观山湖区第一个集体租赁房项目(上寨村集体租赁房项目)提供全程法律服务,在政策支持、各级领导关心、各方努力下,该项目的建设及产业发展“建最好养老机构”的最好价值观已逐步落地。


2、对重大项目决策提供合法性评估,以法治思维协助政府依法行政

房地产行业的发展与民生问题息息相关,当前政府职能正在转向主要为市场主体、社会主体服务和创造良好发展环境的服务型职能,为促进房地产行业更好地发展,政府对土地开发及使用权的出让及监督等问题的处理必须符合法律的规定,尤其在程序上需有法可依,在进行利益衡量时严格遵循行政法上的比例原则。且在建设法治国家与法治政府的进程中,法制部门对规范性文件的合法性审查要求也日趋严谨。在各类红头文件的规定中,黔坤所立足于上位法律的基本规定,坚持法治思维,根据法律条文内涵及发展动向,把握房地产政策脉络,为政府提供符合法律规范、法制程序,也符合房地产市场法律发展方向的法律服务建议,为房地产市场规范建设贡献自己的一份力量。


☆典型案例:为贵阳市人民政府处理白云区南湖地块规划变更所涉争议提供法律专项服务


贵州黔坤律师事务所作为贵阳市政府的法律顾问,对南湖地块拟变更土地用途的出让处理方式进行细致的研究,依据《民法典》、《城市房地产管理法》等法律及《协议出让国有土地使用权规定》、《国土资源令》等法规、规章对该地块所应采用的出让方式进行详细的合法性论证,最终提出专业法律意见,使决策不仅严格遵循法定程序,更符合市场自主竞争交易要求。


(二)房地征收等相关行政诉讼案件获100%胜诉结果

公民的合法财产受法律保护不得任意侵犯,国家因公共利益的需要可以对私主体的房屋进行征收,但应遵循法定程序,依法作出房屋征收决定和合理补偿。贵州黔坤律师事务所立足当事人利益最大化准则,重视每一次咨询,充分运用自身的实力优势与专业素养,为征地拆迁当事人争取了满意补偿。同时,据贵州高院发布的《2019年度全省法院行政案件司法审查报告》(2020年度尚未发布)显示:贵州省行政诉讼案件胜诉率为26.57%。在“民告官”的行政诉讼低胜诉率背景下,黔坤律所不负委托人信任,真心实意为老百姓解决实际问题,收获了征收类行政诉讼案件100%胜诉的成果,实属不易。


☆典型案例:织金县交通修配厂诉织金县人民政府行政赔偿案[(2020)黔行赔终143号]

面对分文不赔、违法强拆的政府,经过多次诉讼、多次审理,最终帮助经济十分困难的企业及职工争取了较为可观的赔偿款,解决了负债及相关历史遗留问题。


☆典型案例:龙里县XX养殖场诉龙里县人民政府行政补偿纠纷案[(2020)黔27行初162号]

贵州黔坤律师事务所全心收集案件相关证据,以被告未制定相应补偿方案而其他禁养区有补偿方案为切入点,将收集的上级规范性文件规定案涉补偿资金使用情况向法院举证证明被告存在违规使用资金的行为,该案件经上诉发回重审后,黔南州中级人民法院判决龙里县人民政府在判决生效之日起30日内对原告XX养殖场作出补偿决定。以此,黔南州中级人民法院对龙里县人民政府关闭龙里县XX养殖场的行为从法律角度进行了定性,为后续定量补偿打下基础,也为以后的行政诉讼案件提供了指导作用。


☆典型案例:凯里市严XX诉凯里市人民政府强制拆除房屋行政行为违法、行政赔偿案[(2020)黔26行初164号]

当事人严XX享有全产权的房屋位于棚户区改造范围内,被告凯里市人民政府在与当事人协商沟通未果,在没有作出征收决定和补偿安置决定的情况下,先对当事人所在房屋的楼栋扶手、单元门进行了拆除,继而拆除原告房屋所在楼栋相邻单元,致使原告房屋成为“危房”,后以排危名义对当事人的房屋进行了强制拆除,严重损害了当事人合法财产权益,性质恶劣。贵州黔坤律师事务所接受案件委托后,在证据缺乏的情况下,通过与凯里市房产局、开发商贵州中建伟业公司等主体沟通、取证、锁定证据,形成了完整的证据链条,最终黔东南州中院依法判决凯里市人民政府强制拆除房屋的行政行为违法,维护了当事人的合法权益。



(三)二级土地开发

解决股权并购纠纷,破解诉讼难题,保护垄断化背景下的贵州本土企业。

房地产市场的火热及贵州房地产行业的快速发展趋势下,全国性房地产开发商深入地方投资带来经济利益及机遇的同时,也抢占了地方市场份额。若监管不力将使开发商日趋垄断化,本土开发企业被收购后权利受到侵害,其中内含的法律关系也更加复杂。贵州黔坤律师事务所秉持专业精神,发挥专业优势,不仅捍卫被收购的当事人利益,也为地方房地产市场的稳定健康发展作出积极贡献。


☆典型案例:代理深圳市XX集团有限公司和贵州XX房地产开发有限公司诉恒大地产集团贵阳置业有限公司股权纠纷案[(2020)最高法民终254号]

本案核心涉及房地产项目转让,由贾倞主任和卢世伟律师承办。深圳市XX集团有限公司和贵州XX房地产开发有限责任公司、XX建工集团城市建设房地产开发公司合作开发XX房地产项目并成立项目法人。在经过初步开发以后,将该项目以股权转让的形式转让给恒大地产集团贵阳置业有限公司,恒大接手后,将其开发为XX恒大城项目,后因付款和股权变更等问题引起争议。

黔坤律师事务所发挥在土地和房产项目上的优势,对案涉项目进行全面了解,在此基础上召开专家论证会,并对恒大进行了保全,使其主动进行沟通。其后沉着应对对方提起的反诉,以完整证据链结合先履行抗辩权等进行抗辩。该案经最高人民法院二审最终审理后判决我方胜诉,为当事人争取到了高额违约金等经济利益补偿,更为打破房地产市场的垄断趋势、促进房地产市场的稳定健康发展作出一份贡献。


(四)房地产销售

房地产销售环节是房开企业直接面向市场实现投资收益的重要途径,由于面向购房者群体数量庞大、情况各异,往往导致纠纷频发。对此,黔坤所对服务的房地产企业(如万科、中铁、宇虹等)定期开展风险排查、销售培训等法律服务,力图将销售环节的风险隐患降到最低,避免企业利益受损。

停车位方面,由于房地产企业在建设地下车位、人防车位时沉淀了大量资金,房地产销售环节中存在的车位销售或租赁定价问题导致的纠纷日益增加、社会矛盾突出,黔坤所发挥专业优势,在停车位权属争议、定价方式上均取得不俗成绩。


☆典型案例:宇虹·万花城物业诉业主王XX车位定价纠纷案[(2020)黔0115民初5044号、(2020)黔01民终9804号]

黔坤所在处理宇虹房开与业主的车位定价相关纠纷中,通过一审、二审胜诉判决明确了该小区停车位权属,且对于停车位收费定价依据、模式等进行了细致梳理并通过法院判决予以确认,取得较好的代理结果,同时也获得了省、市房协以及各房地产企业的良好反响,对相关纠纷矛盾的处理、市场的健康发展起到了一定的积极作用。


(五)小区物业管理

随着《民法典》的颁布实施,特别是民法典新增条文有关公共部分收入的规定,使得物业管理领域诸多问题成为热点。公共收益如何界定?房屋质量问题责任如何划分?业委会如何在小区自治中发挥应有作用?“房开跑路”时如何保障业主权益?等等都是值得法律人研究的重要课题。2020年,黔坤所在上述领域均有积极探索。特别是在维护业主权益方面,黔坤所勇于承担社会责任、不计较利益得失,代理业主申报破产债权仅仅收取业主文印费,体现了事务所维护公平正义的崇高使命感和心系社会、为群众排忧解难的奉献担当。


☆典型案例:代理保利部分业主申报破产债权

2020年,保利温泉新城开发商——保利贵州房地产开发有限公司进入强制清算,后因资不抵债2021年转而进入破产清算程序,导致很多维权小业主面临无法维权的窘境,权益得不到保障。针对此,黔坤所通过线上、线下联动的方式,在短时间内组织起了有维权需求的业主数百人,对于业主与房开商之前普遍存在的停车位、三通费、房屋质量问题等纠纷进行专题法律分析,组织召开业主维权大会、开展公益咨询等援助,并代理部分业主申报破产债权,多措并举、多管齐下,尽最大努力维护了业主的合法权益,事务所“朗朗黔坤”的价值观也在这一过程中得到进一步彰显。

质量是广大业主普遍关心的问题,物业管理质量不仅影响居住体验、也会影响房屋的整体价值,物业服务企业利用业主共有部分获取利益、侵犯业主权利等行为屡见不鲜,近年来随着业主维权意识的增强,物业服务相关纠纷也越来越多。黔坤所目前正在代理保利业主向物业服务企业主张共有部分收益的相关诉讼,若能取得一定成果,将会对省市范围内各小区业主维权提供有力参考。


☆典型案例:保利物业服务纠纷案(公共收益)、凯里市XX小区业主委员会诉房开商侵占公共用地纠纷案等。


(六)入选省高院破产管理人名册

经过报名、评分、考核、评级、复评等程序,贵州省高级人民法院于2020年12月17日公布破产管理人名册,本所成功入选三级破产管理人名册。




过去一年是黔坤事务所在房地产法律服务市场深耕的一年,也是在地产行业诸多法律服务领域积极探索的一年。过去一年,黔坤法律人秉承“朗朗黔坤”的价值观,确立了事务所“为房地产市场提供极致法律服务”的使命,勇于开新局、谱新章,从一级市场土地整理开发到终端房产销售、从房地产企业收并购到房开企业破产清算均有涉及并取得不错成就,逐步形成了地产领域全链条、一体化的法律服务体系,也锻造了一支能征善战的律师队伍。但与此同时,仍然存在诸多不足,例如征收类行政诉讼案件代理数量有限尚不具备充分代表性、在小区业主自治、公共收益等问题上有待进一步深化等,希望得到各界的支持与批评,黔坤所将继续砥砺前行。

聚焦房地产极致法律服务,黔坤一直在路上!


贵州黔坤律师事务所是一家成立于2014年的综合性强所,目前拥有专职律师、专家顾问、行政人员共30余人。黔坤所以“朗朗黔坤”作为稳定价值观,以专业化、团队化作为发展方向,以建设工程房地产、政府法律服务、公司金融、重大民商事为主要业务领域,汇集了省内理论及实务界的专家学者,力求成为省内法律服务市场的依赖。贵州黔坤律师事务所坚持专业化、团队化的管理,注重律师的个人发展,让每一位成员成为彼此的伙伴,让每一位成员在充实、轻松的氛围中成长。



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