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黔坤成果丨从集体建设用地租赁住房政策看贵阳房地产发展趋势及热点

来源:贵州黔坤律师事务所         发布时间:2020-03-01

从集体建设用地租赁住房政策

看贵阳房地产发展趋势及热点



              黔坤律师事务所           







作者:袁仲琦




作者:刘如越



序言



在市场环境、当地政策等一系列因素影响下,贵阳的房地产市场经历了2017年及2018年的火爆景象,在2019年贵阳房价出现了下滑情况、房地产市场进入了平稳阶段。根据贵阳市统计局于2019年12月26日发布的《2019年1-11月贵阳经济社会统计月报》显示,2019年1月至11月,贵阳市的房屋销售面积为916.57万平方米、同比下降6.5%,其中住宅销售面积为728.04万平方米、同比下降12.5%;贵阳市的房屋销售额为966.64亿元、同比上涨6%,其中住宅销售额为737.01亿元、同比上涨0.9%。


2017年10月,习总书记在十九大报告中明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体住有所居”,在此背景下,贵阳房价的“刹车”似乎早有预料。


房地产系贵州黔坤律师事务所的重要业务领域,黔坤所服务的客户包括多个全国排名前十六位的地产集团及众多贵州省本地地产集团,同时黔坤所及主任律师也担任了省政府法律咨询专家以及贵阳市政府、黔东南州政府、南明区政府等多家行政机关的法律顾问。在现行国家房地产政策方针下,笔者旨在通过国家及地方房地产政策的分析,结合本年度黔坤所房地产法律服务的情况及诉讼大数据的变化,分享笔者对未来贵阳市房地产发展趋势及当下房屋买卖合同纠纷热点问题的一些见解。




第一部分  集体建设用地建设租赁住房政策简析

 一、作为法律服务团队全程参与贵阳市第一个集体建设用地建设租赁住房试点项目


其实早在2016年,习总书记就提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”,并在2017年10月的十九大报告中再次强调。

2017年8月,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,原国土资源部会同住房和城乡建设部,在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市陆续开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

笔者认为,试点方案中的背景有几个较为重要的关键词“构建购租并举住房体系”,“拓展集体土地用途、拓宽集体经济组织和农民增收渠道”、“加快城镇化进程”。

2019年1月,自然资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。2019年4月,贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市自然资源和规划局联合发布《贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施细则(试行)》。

2019年8月,十三届全国人大常委会审议通过了《中华人民共和国土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行


笔者注:新《土地管理法》的修改取消了一直以来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,明确了集体用地入市条件,这也是本次修改的最大亮点及重大制度创新。


2019年底,在上述政策背景下,黔坤所房地产板块律师作为社会资本方的法律服务团队,正在全程参与贵阳市第一个集体建设用地建设租赁住房试点项目(主城区某村集体经济组织,地处位置优越)。


二、参与贵州省集体建设用地租赁住房制度立法工作


2019年底,在贵阳市集体建设用地建设租赁住房试点工作开展的同时,贵州省住房和城乡建设厅也在开展贵州省集体建设用地租赁住房制度的立法前评估工作,黔坤所房地产板块律师应邀参加了相关立法前评估会议并结合国家政策及地方实际提出了具体建议及意见。


综上,我们相信在国家房地产新政策的浪潮下,伴随着新《土地管理法》的土地改革逐步落地,会对未来贵阳乃至贵州房地产市场带来更多的机遇和挑战。


第二部分 贵阳市近年商品房买卖合同纠纷大数据及热点问题简析



一 、数据来源



数据采集时间段:2012年11月14日至2019年1月3日

案例来源:Alpha案例库

案由:房屋买卖合同纠纷案件

检索条件:房屋买卖合同纠纷 贵阳 贵州黔坤律师事务所

行业:房地产开发经营

案件数量:15279件

索区域:贵阳市



二、检索情况


本次检索获取2020年1月3日前共15279篇裁判文书,其中贵州黔坤律师事务所代理的案件有256件。

(一)房屋买卖合同纠纷案件数量变化趋势


贵阳市房屋买卖合同纠纷案件整体情况



贵州黔坤律师事务所代理房屋买卖合同纠纷案件情况


2013年至2019年间,从检索到的案件数量来看,贵阳市房屋买卖合同纠纷案件数量呈上升趋势,尤其是2017年至2019年间案件数量较多,2019年的案件数量有所下降,但贵州黔坤律师事务所代理房屋买卖合同纠纷案件主要集中在2018年。


(二)案由分布


贵阳市房屋买卖合同纠纷案件案由统计



贵州黔坤律师事务所代理的房屋买卖合同纠纷案件案由统计


从上面的案由分类情况可以看到,房屋买卖合同纠纷当前最主要的案由是商品房预售合同纠纷,有7751件,占一半以上,其次是商品房销售合同纠纷,其他案由,商品房预约合同纠纷,商品房委托代理销售合同纠纷。贵州黔坤律师事务所代理的案件的案由主要是商品房预售合同纠纷及商品房销售合同纠纷。


(三)争议案件标的额



贵阳市房屋买卖合同纠纷案件案标的额统计




贵州黔坤律师事务所代理房屋买卖合同纠纷案件标的额统计


通过对标的额的可视化分析可以看到,标的额为50万元以下的案件数量最多,有12318件,50万元至100万元的案件有318件,100万元至500万元的案件有170件,500万元至1000万元的案件有19件,1千万元至2千万元的案件有8件。贵州黔坤律师事务所代理案件标的额为50万元以下的案件数量最多,有241件,50万元至100万元的案件有4件,100万元至500万元的案件有3件。


(四)裁判结果


1.贵阳市房屋买卖合同纠纷案件裁判结果统计



 一审裁判结果




二审裁判结果


通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下全部/部分支持的有5730件,占比为64.53%;撤回起诉的有1914件,占比为21.56%;全部驳回的有948件,占比为10.68%。通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下维持原判的有4373件,占比为80.12%;改判的有579件,占比为10.61%;撤回上诉的有335件,占比为6.14%


2.贵州黔坤律师事务所代理房屋买卖合同纠纷案件裁判结果统计




一审裁判结果



二审裁判结果


通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下全部/部分支持的有116件,占比为72.96%;撤回起诉的有40件,占比为25.16%;全部驳回的有3件,占比为1.89%。通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下维持原判的有88件,占比为90.72%;改判的有6件,占比为6.19%;撤回上诉的有3件,占比为3.09%。



三、商品房买卖合同纠纷案件中常见的法律问题


(一)购房人要求退还三通费的常见法律问题

1.关于三通费是否应当退还的问题

“三通费”指的是供电、燃气出装、有线电视开户所产生的费用。

《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。

贵州省人民代表大会法制委员会在《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、数字电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。

根据以上规定,燃气、数字电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本,应计入商品房销售价格中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此,即便出卖人与买受人双方签订的《商品房买卖合同》或《补充协议》明确约定以上费用由买受人自行缴纳,也因为违反以上规定属于无效的格式条款(《合同法》第四十条:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。)。安装费用根据前述法律规定应当计入商品房销售价格中,因此,出卖人另行收取“三通费“或由第三方代扣代缴“三通费”的均无合法依据,应当退还给买受人。

2.关于出卖人提出的诉讼时效已经经过的抗辩是否应当支持的问题

如果确认合同无效请求权适用诉讼时效的规定,在诉讼时效期间届满后,对于违法和违反社会公共利益的行为法院或者仲裁机构不再确认其无效,则有违合同无效制度维护社会公共利益的目的。从诉讼时效制度的立法目的角度进行分析,确认合同条款无效请求权不适用诉讼时效的规定。[1]最高人民法院民事审判第二庭倾向认为,合同无效确认请求权并非实体法上的债权请求权,不适用诉讼时效的规定。那么,出卖人收取“三通费”违反了规范性文件及合同的约定,其约定的代扣代缴或自行缴纳的条款自始无效,因此法院针对出卖人提出的诉讼时效抗辩不予支持。


(二)出卖人逾期交房所产生的常见法律问题

1.没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金如何确定?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日,法释〔2003〕7号)第17条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

而在实践中,对于开发商逾期交房的情况,业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此,在开发商逾期交房的情况下,能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任?

商品房买卖合同作为典型的双务合同,交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务,开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务,均应承担相应的违约责任。对于违约责任,《民法通则》第112条第1款规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《合同法》第113条第1款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中,对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益;对于该部分利益,《商品房买卖合同解释》第17条规定,在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下,为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息,相当于开发商从银行取得相应贷款的代价,这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房,其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失;《商品房买卖合同解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害,这也符合业主实际损失的实际。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题,同《商品房买卖合同解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房,业主将该房出租,则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高,对此利息同租金的差额,业主也需自行承担。

综上,《商品房买卖合同解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的,二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时,业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任,在当事人并无约定时,该种请求并无依据,人民法院不应予以支持。[2]

2.约定的违约金明显高于实际损失的,如何确定违约金?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日,法释〔2003〕7号)第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

而在实践中,实际损失应为已付房款被出卖人逾期交房期间占用的贷款利息,根据《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定,通常法院会判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%。但是在出卖人无法证明购房人实际损失的情况下,根据“谁主张谁举证”的一般举证责任原则及《九民会议纪要》(法〔2019〕254号)“关于合同履行与救济”第50项“认定约定违约金是否过高,一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断,这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同,作为对价的价款或者报酬给付之债,并非借款合同项下的还款义务,不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准,而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”的规定,主张违约金过高的违约方未举证证明违约金明显高于购房人实际损失且法院不主动调整的情况,将会承担不利后果。

3.因逾期交房解除房屋买卖合同的,违约条款能否继续适用?

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》((2012年3月31日,法释〔2012〕8号)第二十六条规定,买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

实践中,关于合同因违约解除与违约金条款适用的关系之规定。合同因违约解除后,违约金条款可以继续适用;但违约金过分高于因解约造成的损失的,对于超过部分,人民法院可以根据当事人的请求予以适当调整。

合同解除与违约金责任能否并存,合同解除后违约金条款可否继续适用,系审判实务中的疑难问题,亟待解决。对此有两种争论观点。第一,否定说。该说认为,依合同解除的直接效果说,合同因解除而溯及地消灭,皮之不存,毛将焉附?故违约金条款自然丧失其所附丽之基础,违约金请求权自当归于消灭,不得再行请求。第二,肯定说。该说认为,“因为当事人违约而产生的违约金责任是客观存在,不能因合同解除而化为乌有,对此,不论什么性质的违约金均应一样。为了照顾违约金需要以合同关系存在为前提的理论,在合同解除有溯及力时,可以拟制合同关系在违约金存在的范围内继续存在”。合同法第九十八条规定:“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除是合同的权利和义务终止的情形之一,违约金条款即属于结算和清理条款。违约金并不因为合同解除而受到影响,仍可请求。

鉴于学术界和实务界对于合同解除与违约金责任的关系分歧较大,并直接影响到司法裁判统一,因此最高人民法院近年来在司法政策的制定中努力统一相关认识。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第八条规定:“合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”该条指导意见的理论依据采纳肯定说,认为违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为,属于合同法第九十八条规定的合同中的结算和清理条款,其效力并不因合同的权利义务终止而受到影响。我们赞同肯定说,《买卖合同解释》第二十六条规定:“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持。”

值得注意的是,根据合同法第九十三条和第九十四条之规定,合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除三种方式。根据本条解释之规定,无论何种解除方式,适用原合同约定的违约金条款的前提必须是合同因违约而解除,具体包括当事人因违约而协议解除、约定解除的条件是一方违约、因违约而法定解除等情形。[3]


(三)出卖人逾期办证所产生的常见法律问题

1.逾期办证违约责任的认定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日,法释〔2003〕7号)第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

实践中对《商品房买卖合同解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用,就是只要出卖人在约定或者法定的期限内,向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件,并在买受人申请办理房屋所有权登记时,提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料,即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证,只要出卖人能够有证据证明,可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证,因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分,不存在违约责任的承担问题。[4]

2.逾期办证违约责任损失数额的确定

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日,法释〔2015〕18号)第二十九条 第二款未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。

最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月21日,法〔2016〕399号)“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”

实践中认为,对于逾期办证约定违约金的,属于《合同法》第114条第3款中迟延履行的违约责任承担,即继续履行和承担违约责任可以并存。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况,根据《商品房买卖合同解释》第18条第2款之规定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革,央行不再公布贷款基准利率,由此导致在适用该条上失去了参照的依据。从基本价值功能看,预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径,买受人交付相应的购房款后,出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下,承担占用购房款期间的利息,符合公平原则。《八民会纪要》第18条明确规定在此情况下,可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定,即《民间借贷解释》第29条第2款规定处理。[5]


(四)买受人逾期还贷所产生的常见法律问题

1.买受人采取贷款方式购房,出卖人承担阶段性保证责任期间,购房人逾期还贷导致出卖人承担保证责任,在买卖合同无约定的情况下,出卖人要求解除合同的裁判规则。

《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

实践中,买受人逾期还贷导致出卖人承担保证责任后能否解除买卖合同主要存在以下两种观点:

第一种观点认为:借款人与买受人之间是借贷关系;买受人与出卖人之间是房屋买卖合同关系;买受人、出卖人与借款人之间是贷款担保关系。买受人与出卖人双方应当按照合同约定履行各自的义务,买受人已经将首付款及尾款支付给出卖人,那么出卖人就应当按照约定将房屋交付给买受人并替其办理产权证,双方均各自按照合同约定履行自身的权利义务。根据《合同法》第九十一条规定的“债务已经按照约定履行的,合同权利义务终止。”那么买受人与出卖人合同已经履行完毕,权利义务已经终止,出卖人无权利再主张解除房屋买卖合同。

第二种观点认为:房屋买卖合同关系与贷款担保关系虽然是两个不同的民事法律关系,但实质上,贷款担保关系与房屋买卖合同关系存在牵连性,贷款担保合同的履行情况也将直接影响到房屋买卖合同关系能否实现合同目的,如买受人未还贷导致出卖人向借款人承担了保证责任,实际上出卖人在获得房屋对价上存在减少,价款未实际付清。且根据诚实信用原则,买受人未全面履行自己的义务,导致符合《合同法》第九十四条规定的,出卖人有权单方解除商品房买卖合同。

贵阳市辖区内的法院倾向于第二种观点,认为买受人逾期还贷达到《合同法》第九十四规定的解除条件的,出卖人提出单方解除的法院应当予以支持。

2.购房人逾期还贷,在借款合同无约定的情况下,违约金如何确定。

最高人民法院有裁判观点认为,《合同法》第二百零七条规定,借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。逾期利息的计算标准高于一般银行同期贷款利率的设定表现了逾期利息的惩罚性,支付逾期利息即具有承担因违约逾期还贷而应支付违约金的性质。[6]

《合同法》第二百零七条规定,借款人未按约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。借款人的主要义务就是还款付息,未按期归还借款是一种严重违约行为,给债权人的合法权益带来较大损害,因此必须承担相应的违约责任,逾期利息的支付实质即是违约责任的承担。应该明确,逾期利息与中国人民银行规定的逾期罚息是有所区分的,罚息实际上是借款人不按合同约定期限还款时,贷款人向借款人收取的超过正常借款利率的带有一定惩罚性的利息。而逾期利息仅是指中国人民银行规定的在借款人逾期归还借款本息时支付给贷款人的超期使用资金的利息。逾期利息既包括罚息,又不仅仅是罚息,实质是借款人逾期还款时应当向贷款人支付的法定利息及罚息之和,从而体现了确定逾期利息的标准具有一定的处罚性。[7]


综上,贵阳市近年商品房买卖合同纠纷的数量变化正好反映了近年来贵阳市房地产市场的发展形势,现随着集体建设用地建设租赁住房政策逐步落地给住房体系带来的变化,今后房屋租赁合同纠纷的矛盾会日益突出,但商品房预售合同纠纷在较长时间内仍是主旋律。我们将会持续关注房地产政策动向并继续分享相关成果及见解。


[1] 《最高人民法院公报》2006年第9期(总第119期)。

[2] 《开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第52辑,人民法院出版社2013年版,第249~250页。

[3] 宋晓明、张勇健、王闯:《解读〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》,载杜万华主编:《解读最高人民法院司法解释、指导性案例·民事卷》,人民法院出版社2016年版,第589~591页。

[4] 韩延斌:《商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定》,载《人民司法》2006年第5期。

[5] 杜万华主编:《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要〉理解与适用》,人民法院出版社2017年版,第332页。

[6] 最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷》,中国法制出版社2011年版,第128~131页。

[7] 王全兴等主编:《新合同法原理与案例评析》,暨南大学出版社1999年版,第307页。



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